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Ayez le bon réflexe

LANCEMENT DU PORTAIL DU DROIT DES AFFAIRES

Soucieux d'améliorer la qualité de leurs prestations et d'offrir des services complets, les avocats de la SCM CAUSSADE LALANDE conjuguent leurs compétences pour lancer un nouvel outil Internet:


BAYONNE AVOCATS CONSEILS - Le portail du droit des affaires


Ce site vous permettra de profiter des nombreuses ressources  mises à votre disposition, parmi lesquelles :


- Un service de veille vous proposant une actualité juridique récente ou un focus sur une question particulière,


- un outil de consultation en ligne vous permettant d'obtenir rapidement une réponse à votre question juridique,


- des rubriques vous permettant de vérifier la diversité et l'étendue de nos compétences et expertises.



FOCUS SUR LA LOI PINEL DU 18 JUIN 2014

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dénommée Loi "Pinel", modifie quelques  règles applicables aux baux commerciaux et aux autres conventions voisines, dans un sens plutôt favorable aux locataires.


Sauf exception, ces modifications ne concernent pas les baux en cours mais ceux qui sont conclus ou renouvelés à compter de la date précisée entre parenthèses.


Voici quelques-unes de ces modifications avec indication de leur date d'effet  :


1) Limitation des baux à durée "ferme" supprimant le droit de résiliation triennale du preneur (20 juin 2014)



Commentaires de Me CAUSSADE : Cette limitation ne concerne pas les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans ; les baux monovalents à usage de bureaux ou de stockage



2) Possibilité de "notifier"  un congé par LRAR (20 juin 2014)


Commentaires de Me CAUSSADE : Cette possibilité ne concerne que les congés du bailleur ou du preneur. La demande de renouvellement du bail formée par le preneur doit toujours être "signifiée" c'est à dire transmise par acte d'huissier.



3) Allongement de la durée du bail "dérogatoire"de 2 à 3 ans  (1er septembre 2014)



Commentaires de Me CAUSSADE : Les parties peuvent conclure un ou plusieurs baux dérogatoires (improprement appelés baux précaires) pour une durée totale de 36 mois (contre 24 mois auparavant). A l'issue de cette période, si le preneur se maintien dans les lieux de manière régulière, la transformation le bail dérogatoire en bail commercial n'adviendra qu'aprés écoulement d'un délai d'un mois.



4) Définition de la "convention d'occupation précaire" (20 juin 2014)



Commentaires de Me CAUSSADE : Ce type de convention ne doit pas être confondu avec le bail dérogatoire évoqué ci-dessus. Il s'agit d'un contrat spécifique, qui échappe totalement aux règles des baux commerciaux, auquel peuvent recourir les parties en raison de circonstances particulières indépendantes de leur seule volonté.



 


5) Limitation de la "garantie solidaire" et obligation d'information  (20 juin 2014)



Commentaires de Me CAUSSADE : les baux commerciaux prévoient trés souvent que le locataire  vendeur de son droit au bail (avec ou sans les autres éléments du fonds de commerce) doit garantir que l'acheteur paiera le  loyer au bailleur. Cette garantie est désormais limitée à 3 ans à compter de la cession et le bailleur doit informer le précédent locataire de toutes difficultés de paiement du nouveau locataire dans le délai d'un mois à compter de l'exigibilité de sa dette (loyers, charges, etc...). Même si la loi ne prévoit pas de sanctions dans le cas où le bailleur ne se conforme pas à son obligation d'information, il est cohèrent de penser que ce dernier sera déchu de sa garantie.


6) Le remplacement de l'indice du coût de la construction (ICC) par l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)  (1er septembre 2014)




Commentaires de Me CAUSSADE : ce remplacement concerne  la révision triennale du loyer et la fixation du loyer du bail renouvelé dans les baux qui ne comportent pas de clause d'échelle mobile (indexation conventionnelle).


7) Le lissage du loyer déplafonné  (1er septembre 2014)


Commentaires de Me CAUSSADE : la loi introduit un mécanisme de lissage de l'augmentation, lorsque le loyer du bail renouvelé est déplafonné, quelqu'en soit le motif. L'augmentation du loyer sera limitée à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente.


8) L'état des lieux d'entrée et de sortie devient obligatoire (20 juin 2014)


Commentaires de Me CAUSSADE : en l'absence d'état des lieux, le bailleur n'est plus protégé par la présomption prévue par l'article 1731 du code civil.


9) L'encadrement de la répartition des charges (1er septembre 2014)


Commentaires de Me CAUSSADE : la loi a été plus timide que le projet envisagé initialement. Elle rend obligatoire un inventaire précis et limitatif des charges transférables sur le locataire et limite cette possibilité pour certaines réparations et mise en conformité. Elle institue une obligation de prévoir un état prévisionnel des travaux ainsi qu'un état récapitulatif de ceux déjà réalisés.


10) La reconnaissance d'un droit de préférence du locataire en cas de vente des locaux (18 décembre 2014)


Commentaires de Me CAUSSADE : ce droit de préférence peut-être supprimé par le bail.


 


Nul doute que l'application de ces nouvelles dispositions posera problème.







 



 



 


 


 


 


 



L' ACTE D'AVOCAT OU LA RECONNAISSANCE DE L'EXPERTISE DE L'AVOCAT

L’ACTE D’AVOCAT CONFIRME LA COMPETENCE JURIDIQUE DE L’AVOCAT AU SERVICE DE SES CLIENTS.


 


La loi n°2011-331 du 28 mars 2011 (modificative de la loi n°71-1130 du 31 décembre 1971) a créé l’acte contresigné par avocat.


 


Il s’agit d’un acte original qui posséde une force juridique très supérieure à l’acte « simple » sous seings privés.


 


Par le « contreseing » qu’il appose, l’avocat valide son devoir de conseil et garantit l’efficacité de l’acte juridique, assurant aux parties, une garantie maximale.



BAIL COMMERCIAL OU BAIL DEROGATOIRE ?

Il est très fréquent que le propriétaire d'un local à usage commercial, n'ose pas s'engager dans une relation durable avec un locataire et préfère éviter de signer un bail commercial, communément désigné sous le vocable de "bail, 3, 6,9".


Le propriétaire est tenté de proposer un bail "dérogatoire" appelé à tort « bail précaire » d’une durée de 36 mois (depuis le 01/09/2014).


Pour le propriétaire, cette solution doit-être envisagée avec prudence, aprés s'être entouré de l'avis et de l'expertise d'un avocat conseil.


 


Pour le locataire, si les intérêts de la formule peuvent-être séduisants à court terme, les conséquences de la fin du contrat et des possibilités de prolonger la relation locative devraient le conduire à consulter un expert avant de signer.


Une consultation s’impose avant de s’engager, pour éviter ....le pire.


 



ET VOTRE BAIL COMMERCIAL ?
Le droit au bail est une composante importante de la valeur d'une entreprise.


 

Il serait dommage de le négliger.

 

Trop souvent, le bail commercial est négligé car les parties pensent -à tort- qu'il se renouvelle "automatiquement" par période de 9 années.



Rien n'est plus faux.




Une fois dépassé l'échéance contractuelle, les parties peuvent entrer dans un "brouillard" juridique qui menace la stabilité de la relation.



Un examen de la situation, au cours d'une consultation, permet de rassurer ou de faire le choix d'actions à mener ou de décisions à pendre.